0
0
192
7
33
50

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка: условия и особенности продажи

Автор: Ирина Владимировна

Время чтения: 6 мин.

Шрифт: A+ A-

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми возможна. Даже если они не просто зарегистрированы по адресу объекта, но и являются собственниками (полностью или в части). Для реализации процедуры необходимо соблюсти ряд формальных требований, в некоторых случаях – оформить дополнительные документы. Но в конечном итоге продать квартиру получится.

Если дети прописаны, но не являются собственниками

Закон не запрещает продавать квартиру с прописанными гражданами, даже если они являются несовершеннолетними. Но указание всех лиц, имеющих регистрацию по адресу жилья, должно быть реализовано в тексте договора. В противном случае Росреестр откажет в регистрации и переход прав не состоится.

Возможны следующие варианты продажи квартиры:

  • сначала продавец выписывает всех граждан, затем регистрируется договор. В тексте указывается, что зарегистрированные отсутствуют;
  • в договоре перечисляются все зарегистрированные и указывается, в течение какого срока после регистрации они должны выписаться. Такой пункт дает новому собственнику право выписать лиц принудительно, в судебном порядке;
  • в тексте договора перечисляются лица, зарегистрированные в квартире на момент заключения договора. Указывается их право пожизненного проживания (если об этом договорились продавец и покупатель).

В любом случае, информация о прописанных и даже об их отсутствии должна быть указана в тексте.

Как выписать несовершеннолетних

Если законные представители несовершеннолетних не выпишут их самостоятельно, новому собственнику придется делать это в судебном порядке.

При выписке несовершеннолетних через суд можно воспользоваться пошаговой инструкцией:

  • направить законным представителям прописанных несовершеннолетних претензию с требованием выписать их самостоятельно;
  • составить исковое заявление;
  • направить копию иска ответчику;
  • подать иск с приложениями в суд.

К иску прикладывается документ, подтверждающий факт направления копии ответчику, договор купли-продажи, претензия и иные доказательства, имеющие отношение к делу.

В конечном итоге несовершеннолетний будет выписан. Однако суд может предоставить его представителям отсрочку. Все будет зависеть от того, имеется ли у лица иной адрес проживания или нет.

Если несовершеннолетние являются собственниками

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом самостоятельно, в соответствии со своей волей. Но если он не достиг возраста совершеннолетия, он не может реализовывать свои права в полной мере.

При этом несовершеннолетний может быть собственником квартиры, полностью или части. Распоряжаться своей долей он будет с согласия двух лиц: Органа Опеки и Попечительства, а также законных представителей (родителей, усыновителей и т. д.).

Как получить согласие Органа Опеки

Орган Опеки и Попечительства – специальная структура, занимающаяся защитой прав лиц, не достигших совершеннолетия. Это муниципальная структура, то есть в каждом населенном пункте существует свой отдельный орган.

Одно из полномочий Опеки – дача согласия на сделки, если недвижимое имущество реализует несовершеннолетний. Такой контроль нужен для того, чтобы защитить права ребенка от посягательств его представителей. Даже если они являются родными родителями, они могут пойти на сделки в угоду прав такого лица.

Получить согласие можно, обратившись в Опеку напрямую. При этом нужно учитывать ряд факторов:

  • просто так согласие дано не будет. Нужно доказать, что сделка выгодна несовершеннолетнему. Чаще всего предоставляется документ о выделе ребенку доли в другом объекте. И такая доля должна быть не меньше и не хуже, чем принадлежащая ему;
  • если покупка нового объекта не планируется, нужно доказать, что средства, вырученные от продажи, будут принадлежать только несовершеннолетнему. Например, на его имя будет открыт банковский счет. Также нужно убедить Опеку, что лицо не окажется «на улице», у него имеется место для проживания;
  • слишком низкая цена также вызовет у органа подозрения. В одобрении сделки будет отказано.

Любые подозрительные действия и условия договора вызовут подозрения у Опеки.

Кто подписывает договор и как он оформляется

Ребенок не может самостоятельно подписать договор, даже если сделка была оформлена Опекой. В любом случае, без участия его представителей не обойтись. Есть два варианта дальнейших действий:

  • если ребенок не достиг четырнадцати лет, он вовсе не ставит подпись в договоре. Подписывает сделку один из его законных представителей (мама, папа, опекун и т. д.);
  • после четырнадцати лет гражданин ставит свою подпись на документе, но также ставится и подпись его представителя, подтверждающая его согласие на оформление договора.

В некоторых случаях граждане могут самостоятельно подписывать договоры с шестнадцати лет. Для этого они должны быть эмансипированы, то есть их полная дееспособность должна быть признана судом. Возможно это в двух случаях: если лицо имеет самостоятельный доход, например, занимается предпринимательством или вступило в брак.

В остальном, никаких отличий от оформления договора с совершеннолетним на практике нет. У документа остаются те же существенные условия, процедура регистрации проходит в том же порядке.

Если квартира приобреталась за средства материнского капитала

Материнский капитал также именуется семейным. Из второго наименования становится очевидно, что средства выделяются не только матери, но и всем членам семьи (то есть еще и детям, и супругу). Соответственно, продажа квартиры, при покупке которой использовался маткапитал, требует особого подхода.

Необходимо будет учесть ряд факторов:

  • при оформлении родители либо сразу оформляют имущество на всех членов семьи, включая детей, либо предоставляют нотариально оформленное обязательство в Орган Опеки;
  • если было оформлено обязательство, а объект не был переоформлен, родители могут быть привлечены к ответственности, вплоть до уголовной;
  • продать квартиру с долями детей в таком случае можно, но необходимо получить разрешение в Опеке. Процедура идентична той, где дети получают свои доли по иным основаниям.

Договор подписывает один из законных представителей детей, а с 14 лет они подписывают сами, но дополнительно ставится подпись родителя, который одабривает сделку.

На что обратить внимание покупателю

Больший риск при оформлении сделки с прописанными несовершеннолетними имеет покупатель. Ему стоит обратить внимание на следующие факторы:

  • подпись в договоре обязательно должны поставить законные представители продавца. Даже если ему исполнилось четырнадцать лет, их согласие обязательно;
  • в договоре лучше указывать реальную стоимость. Она не должна быть намного ниже рыночной. В противном случае Орган Опеки вправе отказать в выдаче разрешения;
  • регистрация договора проводится в присутствии законных представителей несовершеннолетнего. Ребенок не сможет сделать это самостоятельно;
  • лучше настаивать на том, чтобы несовершеннолетние были выписаны из квартиры до регистрации. Если продавец отказывается это делать, лучше отказаться от такой сделки.

Основная проблема для покупателя заключается в том, что выписать несовершеннолетнего бывает не так просто. Если он являлся собственником, но не был прописан, при этом Опека и законные представители дали свое согласие на заключение договора, шанс возникновения правовых проблем не выше, чем при сделке с совершеннолетними.

Выписать ребенка можно будет только через суд. Никакие условия в договоре не позволят снять его с регистрации через органы МВД. Суды будут руководствоваться не только правами продавца, но также правами несовершеннолетнего. Самый распространенный вариант – отсрочка в снятии с регистрации. Она может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Право регистрации сопряжено с правом проживания. Несовершеннолетний не просто будет «приписан» к адресу. Его законные представители могут требовать вселения ребенка в квартиру, что создает дополнительные трудности покупателю.

Подведем итоги

Продать квартиру с несовершеннолетними можно. Не важно, является ли ребенок собственником или просто прописан по адресу, процедура возможна. Но, по закону, сторонам нужно реализовать несколько дополнительных действий, чтобы защитить свои законные права и интересы. Последствия нарушений будут слишком серьезными.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд11 голосов
Загрузка...

Автор публикации

4
Елена

Елена Сергеевна – Главный редактор

Образование: высшее экономическое, отвечает за качество и актуальность контента на сайте. Если у Вас есть вопросы или предложения, пишите на почту: profinansy24@mail.ru

Публикаций: 0
Глеб

Глеб Викторович – Контент-менеджер, редактор

Отвечает за качество контента, готовит материалы к публикации. Образование высшее филологическое, магистратура, диплом с отличием.

Публикаций: 0
Ирина

Ирина Владимировна – Юрист, бухгалтер аудитор

Высшее юридическое образование. Занимается судебной практикой более 9 лет. Второе высшее образование по специальности "Бухгалтер аудитор". Консультирование в области уголовного, семейного, гражданского права, арбитражным делам.

Публикаций: 192
Алена

Алена Андреевна – Бухгалтер

По образованию бухгалтер. Эксперт в области финансовой и бухгалтерской сфер. В течение 2 лет работала специалистом по кадрам, знакома с личными карточками, трудовыми книжками, методиками расчета трудового стажа, должностными инструкциями.

Публикаций: 7
Юлия

Юлия Игоревна – Кадастровый инженер

Кадастровое образование. Работала в Росреестре, сейчас – кадастровый инженер. Консультирование граждан по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, ипотеки, налоговым вычетам, земельному праву.

Публикаций: 33
Дмитрий

Дмитрий Сергеевич – Экономист-финансист

Образование: высшее экономическое, окончил Московский институт экономики, политики и права (Финансы и кредит).

Публикаций: 50
Бесплатный вопрос юристу

Другие статьи по теме

Оставить комментарий

Adblock
detector