Как правильно составить договор купли-продажи квартиры

Если вы уже перешли на стадию оформления договора купли-продажи, значит, предварительный этап проверки квартиры прошел успешно. Стороны убедились в юридической чистоте сделки и готовы к завершающему этапу – составлению договора и передаточного акта, которые сопровождаются обменом денег на ключи. Рассмотрим, как правильно оформить договор купли-продажи квартиры с учетом различных особенностей сделок.

В сделках с недвижимостью лучше контролировать все самостоятельно, в том числе верность заполнения договора, даже если вы пользуетесь услугами риелторов и других специалистов. Большинство договоров граждане действительно могут подготовить сами, за исключением документов для тех сделок, которые требуют обязательного нотариального удостоверения (продажа доли, участие несовершеннолетних). О том, когда требуется нотариальная сделка купли-продажи, можно подробнее прочесть в этой статье.

Условно договор купли-продажи можно разделить на:

1. Основные пункты, содержание которых зависит от нюансов сделки.
2. Типовые, содержание которых хоть и существенно, но подходит практически для каждой сделки.

Дата

Датой договора является день его подписи. День подачи документов на государственную регистрацию не обязательно должен совпадать с датой договора. Право у покупателя возникает в момент регистрации договора в Росреестре, а не в день его подписания (ст. 223 ГК РФ).

Стороны договора

Любой договор начинается с информации о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, дата выдачи, орган выдачи, код подразделения, адрес по прописке. Дополнительно можно указать место рождения и номер СНИЛС.

Если продавцов или покупателей несколько, приводятся паспортные данные всех участников процесса, включая доверенных лиц. Обязательно следует внести сведения о реквизитах доверенности последних (дата, номер в реестре нотариуса, ФИО нотариуса).

Предмет договора

Чтобы правильно заполнить этот пункт, необходимо указать основные характеристики квартиры из выписки ЕГРН или свидетельства о собственности. Без описки следует внести в договор сведения о кадастровом номере квартиры, адресе, площади. По желанию – номере этажа, количестве комнат.

Следующая запись обычно вызывает легкое замешательство у граждан, и они часто делают в ней ошибку. Требуется указать название и реквизиты документа, на основании которого право возникло у Продавца.

Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве, решение суда, распоряжение администрации. Нужно правильно вписать информацию о наименовании документа, его дате, номере в реестре нотариуса (при нотариальном заверении). В этом же предложении ссылаются на номер записи регистрации о праве собственности, который возник при внесении в ЕГРН сведений о праве Продавца. Его всегда можно переписать из того раздела выписки из ЕГРН, в котором приводятся сведения о правообладателе.

Нажмите для увеличения изображения

Цена и порядок расчетов

В договоре сначала указывается полная стоимость квартиры, а потом подробно расписывается порядок передачи средств.

Рассмотрим несколько вариантов оплаты.

1. Если сделка происходит с привлечением кредитных средств, в договоре прописывается, какую часть оплачивает Покупатель, а какую – вносит банк. Необходимо сослаться на кредитный договор, обозначив его реквизиты, и обязательно определить срок, в течение которого Продавец получит всю сумму по сделке.

Нажмите для увеличения изображения

2. В самом простом случае, если покупатель оплачивает всю сумму сразу, достаточно указать «Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора».

Или

«Расчеты производятся с использованием индивидуальной ячейки Банка (название кредитной организации, адрес, ИНН, ОГРН) в течение двух (трех, четырех) дней после государственной регистрации договора».

Если расчет запланирован в течение нескольких дней после перехода права, следует указать в договоре, что на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ залог у Продавца не возникает по договоренности сторон.  В противном случае на эти 2-3 дня квартира должна будет оказаться под обременением. Чтобы исключить из ЕГРН данные об обременении, двум сторонам понадобится повторно обращаться в Росреестр.

Нажмите для увеличения изображения

3. Бывает, что Продавец предоставляет рассрочку Покупателю, например, на полгода. Тогда, конечно, обременение следует зарегистрировать. Укажите, что квартира находится в залоге у Продавца и срок, в течение которого произойдет полная оплата.

Сведения о прописанных в квартире лицах

Если на момент подписания договора в квартире все еще числятся зарегистрированные граждане, в договор включается пункт о гарантиях Продавца снять их с регистрационного учета с указанием срока.

Нажмите для увеличения изображения

Сведения о зарегистрированных лицах вносятся на основании соответствующей справки, которую Продавец обязан запросить в паспортном столе и предоставить для сделки.

Подтверждение отсутствия прав третьих лиц

Обязательный пункт – гарантии Продавца об отсутствии прав третьих лиц на квартиру, отсутствии судебных тяжб, арестов, обременений, залогов.

Нажмите для увеличения изображения

Какие сведения о передаче квартиры должны быть отражены в договоре

В договоре обязательно нужно обозначить, когда состоится фактическая передача квартиры. Она подтверждается актом приема-передачи. Акт может быть подготовлен как до регистрации перехода права, так и после него – по договоренности сторон.

• Если деньги и ключи передаются в момент подписания договора, акт приема-передачи квартиры подается на регистрацию одновременно с договором.
• Если заполнять акт отдельным документом не входит в планы сторон сделки, можно назвать договор актом, сделав в нем соответствующую запись – «Данный договор имеет силу передаточного акта». Этот вариант подходит, когда ключи передаются в день подачи документов на регистрацию.
• Если акт будет заполняться через некоторое время, указать, когда и при каких обстоятельствах он будет подписан.

Нажмите для увеличения изображения

Долги по оплате ЖКХ

Стандартно включают в договор и пункт о погашении коммунальных задолженностей. Если они есть – нужны гарантии Продавца их ликвидировать. Предоставлять справку об отсутствии долгов по услугам ЖКХ также входит в обязанности Продавца на подготовительном этапе сделки.

Расходы на регистрацию договора

Дополнительно можно отметить, на кого ложатся расходы по регистрации договора в виде оплаты государственной пошлины (обычно – на Покупателя).

Размер пошлины – 2000 рублей. Единственный Покупатель оплачивает чек на всю сумму. При покупке квартиры в долевую собственность, величина госпошлины делится на количество собственников. Так, если владельцами жилья станут четверо человек, к договору нужно приложить четыре квитанции по пятьсот рублей.

О чем еще нужно прописать в договоре

Подтверждение сторонами добровольности своих действий – один из типовых пунктов, но очень важных.

По желанию сторон в договор включаются дополнительные условия и подробности сделки: например, описание состояния квартиры (отделка, мебель).

Образец договора купли-продажи квартиры между физическими лицами:

Передаточный акт:

Помощь юриста в подготовке договора >>

Количество договоров купли-продажи

Документ подготавливается в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны, и один – для архива Росреестра. Число передаточных актов равно числу договоров.

Подведем итоги

Договор нужно составить таким образом, чтобы обезопасить стороны от возможных рисков. Например, указать реальную цену квартиры без занижения (тогда при признании сделки недействительной суд обяжет продавца вернуть полную стоимость), гарантировать оплату долгов, описать действительное состояние квартиры (чтобы покупатель не заявил в дальнейшем, что квартира передана в ненадлежащем состоянии и не оспорил сделку).  Даже при не идеальных условиях купли-продажи существует возможность договором защитить свои права.