Порядок выделения доли в натуре из общей долевой собственности в 2026 году

Согласно 252 ст. ГК РФ, каждый собственник долевого имущества вправе требовать выдела своей доли, а если это невозможно – получить за нее деньги. Возможности выделения доли в натуре из общей долевой собственности зависят от вида объекта недвижимости. Рассмотрим, как и когда можно произвести выдел доли на имущество.

Виды собственности на недвижимость

Собственность на квартиру с несколькими владельцами является общей, она может быть общей или долевой.

• Общая совместная собственность

Объект недвижимости принадлежит собственникам в равных долях. К примеру, у квартиры три владельца, следовательно, каждый из которых имеет 1⁄3. Однако единолично распоряжаться своей частью квартиры никто из них не вправе. На то, чтобы совершать какие-либо сделки, требуется согласие каждого.

• Общая долевая собственность

В этом случае хозяев объекта недвижимости несколько, и каждый владеет конкретной частью объекта. Доли могут быть одинаковыми или разными. 5 человек могут владеть равными долями – по 1⁄5 части квартиры. А возможно, что один владеет 3⁄5, а четверым остальным принадлежит по 1⁄10. Каждый владелец имеет право распоряжаться своей долей по усмотрению – дарить, продавать или передавать по наследству.

Как выделить долю в общей совместной собственности

При оформлении общей долевой собственности проходят следующие этапы:

• договариваются о размере долей;
• составляется соглашение;
• соглашение подписывается и заверяется у нотариуса;
• оформляется право собственности в Росреестре или в МФЦ;
• получается правоустанавливающий документ в ЕГРН.

Если в выделении долей участвуют все собственники недвижимости, то нотариальное заверение необязательно. Исключение – совместная собственность супругов.

Как составить соглашение

Если ситуация простая, то составить документ можно самостоятельно.

В нем указывают:

• место составления;
• данные об объекте недвижимости: адрес, общий метраж, кадастровый номер, количество комнат, размер жилой и нежилой площади;
• информацию обо всех собственниках: ФИО, паспортные данные, адреса прописки;
• реквизиты документа, подтверждающего право владения квартирой;
• сведения об обременениях, наложенных на объект;
• количество экземпляров;
• подписи всех сторон с расшифровкой.

В некоторых случаях имеет обратиться за составлением соглашения к юристу, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем. К примеру, если один из владельцев несовершеннолетний.

Как выделить долю через суд

Не всегда собственники квартиры способны полюбовно решить вопрос о размере долей. К примеру, один из них вложил собственные средства в ремонт и на этом основании претендует на большую часть. В таком случае следует обратиться в суд.

Порядок этой процедуры выглядит так:

1. В рамках досудебного урегулирования каждой стороне направляется письменное предложение решить жилищный спор во внесудебном порядке. Через 30 дней с момента получения адресатом письма можно обращаться в суд.
2. Составляется иск — самостоятельно или с помощью юриста.
3. Оплачивается госпошлина.
4. Направляется иск в суд заказным письмом с уведомлением о вручении.
5. Посещаются все слушания по делу, предоставляются документы и информация по требованию судьи.
6. После вынесения судебного решения фиксируется право собственности в Росреестре либо обжалуется вердикт.​

Что такое идеальная и реальная доли

Квартира — это неделимый объект недвижимости, который невозможно разделить юридически, так как закон не предусматривает постановку отдельных комнат квартиры на учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Идеальной долей называется часть собственника в общем праве, а не в самом объекте недвижимости. К примеру, владея 1⁄4 квартиры, в каждом кв м он условно владеет 25 см, а пользоваться может всем жильем наравне с прочими собственниками.

Реальной долей называется конкретная закрепленная за собственником часть объекта недвижимости, к примеру, комната в квартире. Владелец вправе не пускать в нее остальных жильцов, делать ремонт, приводить посторонних лиц.

Выделить реальную долю гораздо труднее, нежели идеальную, зачастую объект недвижимости не позволяет этого сделать.

Следует принимать во внимание, что помещения общего пользования, такие как кухня, ванная и коридор, невозможно закрепить за конкретным собственником, поскольку это будет нарушением прав прочих владельцев.

Что можно сделать

Самым оптимальным вариантом является продажа доли по ее рыночной стоимости другому собственнику. О том, что делать, если супруг уклоняется от дачи согласия на продажу квартиры, читайте здесь.

Но если этот вариант реализовать по какой-либо причине не получается, владельцы могут распределить комнаты между собой согласно письменному или устному соглашению, и остаться проживать в квартире совместно.

Если договоренность требуется закрепить документально, составляется соглашение о порядке пользования.

В нем собственники решают, в чьем пользовании находится та или иная комната, определяют правила использования общих мест, прописывают любые другие условия, необходимые для совместного проживания в квартире.

Совладельцы не пришли к соглашению

Если правообладатели не смогли договориться между собой о распределении комнат, они вправе обратиться в суд. Суд установит порядок пользования квартирой. Но учтите, что процесс может затянуться, и не факт, что решение будет в вашу пользу. Порядок примерно такой же, как при выделении идеальной доли.

Выделение долей в натуре

Еще один вариант, который на практике используют довольно редко. Жильцы оборудуют второй вход, дополнительный санузел и кухню и пользуются каждый своей частью. Была одна квартира, стало две.

Такой способ больше подходит для раздела индивидуальных домов, так как переоборудовать их намного проще. Даже если вам удастся получить согласие всех собственников и разрешение управляющей компании на перепланировку, будьте готовы к тому, что это влетит в копеечку.

Слишком маленькая доля на квартиру

Суд может обязать совладельцев выкупить долю одного из собственников, если она незначительная, и если владелец в ней не заинтересован. При этом не требуется согласие ни держателя доли, ни остальных правообладателей. Собственники обязаны будут предоставить выделившемуся участнику денежную компенсацию, равную стоимости доли (ст. 252 ГК РФ). Подробнее о том, что из себя представляет выделенная доля в квартире, можно прочитать здесь.

Что можно сделать с долей на квартиру:

1. Продать другому собственнику.
2. Обменять по взаимному соглашению на другую недвижимость. Например, при бракоразводном процессе одному из супругов достается квартира целиком, другому – иное движимое или недвижимое имущество, стоимость которого равна стоимости квартиры. Неравнозначный обмен компенсируется денежными средствами.
3. Инициировать судебное разбирательство с целью взыскания компенсации за свою долю.
4. Продолжить проживать совместно, определив порядок пользования квартирой.

Прочтите: Как отказаться от доли в квартире в 2026 году

Выдел доли жилого дома

В некоторых регионах РФ широко распространено долевое владение жилым домом лицами, не являющимися одной семьей.

При этом у каждого собственника имеется самостоятельный вход к своим комнатам и отдельные коммуникации. Владельцы даже не встречаются друг с другом, несмотря на то, что живут под одной крышей. Земельный участок фактически тоже у каждого свой, а документы общие – соседи обладают земельным участком и домом на праве долевой собственности.

Рано или поздно один из совладельцев решает отделиться от остальных и оформить свое имущество в собственность.

Но, по закону, юридический выдел комнат в жилом доме невозможен. Даже при наличии изолированных и оснащенных самостоятельным входом помещений.

Что делать:

Первый вариант – составить соглашение о порядке пользования и продолжить долевое владение имуществом.

Второй вариант – образовать из жилого дома дом блокированной застройки путем реконструкции. Только такой дом можно разделить. Разъяснения по этому поводу содержатся в Письме Минэкономразвития РФ от 7 апреля 2017 г. N ОГ-Д23-3939.

Третий вариант – обратиться в суд за признанием строения домом блокированной застройки. При этом в решении судебного органа должно быть обозначено, что каждый из блоков переходит в собственность правообладателей.

Что такое дом блокированной застройки

Определение этого понятия приводится в части 2 ст. 49 ГрК РФ.

Нажмите для увеличения изображения

Как осуществить выдел доли в таком доме

Порядок действий: 

1. Составить соглашение о выделе доли (раздел – если все согласны выделяться одновременно).
2. Заказать технический план.
3. Подать технический план и соглашение в Росреестр на регистрацию выдела доли.

Выдел доли земельного участка

Выделом земельного участка в натуре называется процедура, при которой один из совладельцев получает в собственность земельный участок, образованный из участка, находящегося в долевой собственности. При этом остальные собственники продолжают владеть земельным участком в долях. Если с выделом одного собственника долевая собственность на участок прекращается, то такой процесс называется разделом.

Что делать

Необходимо проверить, возможно ли совершить юридический выдел доли земельного участка.

Выдел доли на участок допускается при соблюдении следующих условий:

• Площадь участка, который выделяется, должна соответствовать предельным размерам градостроительного зонирования. Информация о минимальных и максимальных размерах земельных участков содержится в выписке из правил землепользования и застройки. Ее можно получить через МФЦ бесплатно.

• Все собственники должны быть согласны на выдел участка в натуре. Если совладельцы отказываются заключать соглашение, то сторона, желающая отделиться, вправе требовать выдел через суд.

Порядок выдела земельного участка:

1. Заказать межевой план на образование земельного участка путем выдела.
2. Подписать соглашение о выделе с совладельцами (если есть решение суда – соглашение не нужно).
3. Подать документы в орган регистрации прав.

Если нельзя выделить самостоятельный участок

Владельцы земельных долей на участок могут продолжить владение землей в соответствии со сложившимся порядком пользования, или в любой момент определить новый порядок. Государственная регистрация подобных соглашений не требуется.

Незначительная доля на земельный участок и строение может быть выкуплена по решению суда другими собственниками.

Прочтите: Выделение супружеской доли в имуществе нажитом во время брака

Подведем итоги

Владелец доли на имущество имеет право на выдел доли в натуре, а если это невозможно – на выплату стоимости доли.

Выдел доли в жилом доме (раздел жилого дома) не допустим. Такие работы можно провести в том случае, если строение является домом блокированной застройки.

Чтобы выделить долю земельного участка, нужно, чтобы ее размер соответствовал предельным размерам, которые определены для образуемых участков градостроительными документами.