Как правильно продать долю в квартире

Реализовать можно не только целый объект, но и его часть. Соответственно, продать долю в квартире можно, если следовать установленным правилам. Это может сделать как единоличный владелец, так и сособственник, распорядившись своей частью. Каждый случай требует особого подхода.

Когда это возможно

Продажа доли в квартире возможна в любой ситуации, чаще всего это происходит:

• единоличный собственник хочет продать часть принадлежащей ему квартиры;
• совладелец продает принадлежащую ему долю (или ее часть);
• супруг продает квартиру, купленную в браке.

Каждый собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом так, как захочет. Но при продаже доли есть свои ограничения. Если изначально квартира принадлежит одному лицу, то процедура проходит по общим правилам, в договоре лишь прописывается доля, на которую лицу стоит рассчитывать. Если же объект принадлежит двум или более лицам, то накладывается ряд особенностей.

Можно ли продать долю без согласия других собственников

Согласие сособственников необходимо, если квартира находится в долевом владении. Такой вывод можно сделать из статьи 246 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что распоряжение совместной собственностью производится по соглашению всех участников.

Статья 250 ГК РФ устанавливает за сособственниками преимущественное право. Это значит, что прежде чем продавать долю стороннему лицу, нужно сначала предложить сделку всем совладельцам.

Нажмите для увеличения изображения

Это значит, что для продажи доли нужно получить согласие от других собственников или взять у них отказ от приобретения, оформленный должным образом. Фактически, это означает, что обязанность продать долю без согласия других сособственников не получится.

Как оформить предложение совладельцам

Чтобы обезопасить себя от расторжения договора, нужно правильно оформить предложение о приобретении доли, направляемое другим собственникам. Нужно учесть ряд факторов:

• документ направляется почтой или вручается лично, под подпись. Лучше всего отправить письмо с описью вложения, это обеспечит продавца доказательством факта направления;
• документ должен содержать все необходимые условия, в том числе сроки и сумму продажи;
• при наличии иных существенных условий потенциального договора, нужно указать о них в предложении.

Продать долю ранее месячного срока можно, если каждый собственник оформит отказ от приобретения. Процедура идентична, если имущество передается по договору мены.

Последствия игнорирования преимущественного права

Гражданский кодекс четко устанавливает преимущественное право покупки имущества, находящегося в совместной собственности. Долю нельзя просто так продать даже родственнику.

Если проигнорировать преимущественное право, совладелец вправе обратиться с требованием возложить на него права и обязанности покупателя, а также расторгнуть договор, заключенный ранее. Сделать это он может в течение трех месяцев. Срок исчисляется с того момента, как он узнал или должен был узнать о сделке.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Чтобы продать долю в квартире, нужно действовать последовательно:

1. Определиться с условиями сделки. Для установления цены можно обратиться к оценщику или сравнить объект с аналогичными предложениями. Нужно помнить, что, например, ½ доли всегда стоит меньше, чем половина от стоимости целой квартиры. Это связано с тем, что единоличная собственность свободна от ограничений, а распоряжение и практическое использование совместной всегда осложнено.
2. Направить предложения о приобретении совладельцам. Есть второй вариант – можно провести с ними переговоры и получить отказ от приобретения. Это позволит сэкономить время.
3. Если сособственники захотят выкупить долю, договор с ними оформляется в общем порядке.
4. При отказе прочих собственников, нужно дождаться, когда пройдет месяц с момента их уведомления и начинать продажу доли иному покупателю по общим правилам.

Что делать, если местонахождение совладельцев неизвестно

Встречаются ситуации, когда гражданин владеет частью квартиры, но сособственник с ним не проживает. Лицо может не знать, где тот находится, но это не значит, что он не сможет продать принадлежащую ему часть.

Каждый гражданин отвечает за получение им почтовой корреспонденции. Если он зарегистрирован в одном месте, но фактически проживает в другом, он должен предпринять все возможное, чтобы ознакамливаться с приходящими письмами. Это дает сособственнику возможность направить на свой же адрес письмо с предложением о приобретении доли. Формальная обязанность уведомления совладельца будет соблюдена.

В такой ситуации совладелец сможет оспорить сделку, только если докажет, что сделал все необходимое для уведомления о смене им адреса проживания. Например, направил письмо с указанием контактов для связи.

Продажа совместной собственности супругов

Квартира, купленная одним из супругов в браке, тоже будет считаться совместной собственностью. Поэтому и продать ее просто так не получится. Супругу, который планирует продать ее, нужно действовать одним из способов:

• получить согласие супруга. Оно выдается только добровольно. Чаще всего, квартира продается по взаимному согласию, а средства, вырученные от реализации, становятся общими и расходуются на семейные нужды;
• выделить свою долю и продать только ее. Это можно реализовать и без согласия супруга, но ситуация может осложниться.

Согласие оформляется через нотариуса. Отсутствие такого документа сделает невозможным реализацию целого объекта.

После выдела доли супруг, ставший сособственником, получит преимущественное право на покупку. То есть продажа будет проходить по общим правилам, сначала нужно будет направить ему предложение или получить отказ от приобретения. Только после этого можно будет предлагать объект сторонним лицам.

На что обратить внимание при продаже доли в квартире

При реализации доли нужно обратить внимание на некоторые факторы:

• передача доли на безвозмездной основе не требует оформления согласия или отказа от остальных сособственников. Это касается как дарения, так и наследства;
• если сособственников несколько, уведомления нужно направлять всем. Они должны содержать одинаковые условия;
• если сразу несколько сособственников изъявят желание приобрести продаваемую долю, она может быть разделена между ними в равных частях;
• условия продажи могут измениться. Например, в уведомлении стояла цена в миллион рублей, а в итоге покупатель сторговался до девятисот тысяч. В таком случае предложения сособственникам нужно отправлять повторно. Избежать такой необходимости можно лишь в том случае, если совладельцы сразу оформят согласие на продажу сторонним лицам на любых условиях.

Подведем итоги

Продажа доли в квартире проводится по правилам, установленным Гражданским кодексом и иными правовыми актами. В первую очередь, нужно обратить внимание на преимущественное право покупки. Сособственникам нужно направить уведомление или получить от них согласие на продажу третьим лицам. В противном случае они смогут оспорить договор в судебном порядке.