Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование

При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?

Долевая и совместная собственность на квартиру

Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:

1. Совместной собственности.
2. Долевой собственности.

По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.

По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.

Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.

Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.

Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

• наличие собственного санузла;
• возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
• отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.

Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.

Нажмите для увеличения изображения

Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.

На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире. При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества. В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.

Выдел доли в квартире по соглашению

В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т. д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.

В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:

1. О порядке использования бытовых приборов, расположенных в общих местах.
2. Об уборке мест общего пользования, утилизации мусора.
3. О возможности или невозможности проживания в квартире домашних животных.

Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.

Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к договору купли-продажи. Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.

Споры при определении порядка пользования квартирой

Как правильно определить пользование квартирой, если доли равные, а комнаты разной площади, или один из совладельцев провел ремонт жилья за свой счет, и из-за этого он претендует на лучшую комнату? А если доля настолько маленькая, что невозможно отдать владельцу в пользование целую комнату? Или не все комнаты изолированные, и никто не хочет занимать проходную?

Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:

1. Сложившимся порядком пользования, даже если занимаемые комнаты не пропорциональны размерам долей.
2. Фактическим проживанием каждого собственника в данной квартире, наличием иного жилья у дольщиков.
3. Реальной возможностью совместного использования имущества.
4. Планировкой квартиры, наличием изолированных комнат.

Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом. Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.

Статья 252 ГК РФ определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли. Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:

1. С согласия правообладателя такой доли.
2. Без согласия правообладателя, исключительно по решению суда и в случаях, если величина доли незначительная и владелец не имеет особого интереса в ее использовании. Суд накладывает на остальных собственников обязательства по выплате денежной компенсации.

Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу

Главное и необходимое условие сделки по приобретению жилья с материнским капиталом – обеспечение долями всех членов семьи, в том числе детей. Размер доли определяет соглашение. Но чаще всего детям умышленно отводятся минимальные доли. Дело в том, что при покупке жилья в сделках с несовершеннолетними детьми обязательно участвуют органы опеки. Их предназначение – следить, чтобы будущее жилье ребенка не уступало предыдущему, а было лучше. Для этого при обналичивании сертификата детям выделяют маленькие доли, чтобы при возможной покупке следующей квартиры их долю легче было увеличить.

Читать также: Способы обмена долями между родственниками

Выдел доли в коммунальной квартире

Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).

Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.

Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

1. Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
2. Заказать технический план на образование комнаты.
3. Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:

• технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
• госпошлина в размере 2000 рублей.

4. Получить результат – выписку из ЕГРН.

Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении о выделении долей. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.

Подведем итоги

• В настоящее время выдел комнаты в квартире, не являющейся коммунальной, таким образом, чтобы можно было владеть собственностью на комнату, а не долей на квартиру, не осуществляется. Даже суды не практикуют принятие подобных решений. Квартира считается неделимой вещью, согласно ст. 133 ГК РФ.
• Отчуждение долей в квартире происходит по соглашению о порядке пользования, в котором комнаты в квартире распределены между владельцами долей. Предметом сделки юридически является доля в квартире.
• Соглашение о порядке пользования квартирой может быть достигнуто совладельцами по договоренности, а может быть установлено судом.
• Раздел коммунальной квартиры на комнаты возможен, каждая комната получает отдельный кадастровый номер, а владелец комнаты становится держателем доли на общие помещения коммунальной квартиры, и полноправным собственником своей комнаты. Выдел комнаты в коммунальной квартире осуществляется либо на основании соглашения между собственниками, либо по суду.